LEY N° 19.604 – DEUDAS POR GASTOS COMUNES EN EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

A través de un artículo único, la Ley N° 19.604, de 21 de marzo de 2018, aun no publicada en el Diario Oficial, modifica el régimen de los gastos comunes y demás expensas pagadas por los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal y condominios, sustituyendo de esta forma lo dispuesto por el art. 14 del Decreto-Ley N° 14.560.

Conforme a la exposición de motivos, la finalidad de la ley de marras está en dar unidad al régimen de propiedad horizontal, otorgando un trato igualitario a todos quienes se encuentren sometidos a su régimen.

De esta forma, se mantiene lo relativo a que la cuenta de expensas y demás gastos comunes (art. 5 de la Ley N° 10.751) adeudada por un copropietario, formulada por el administrador y aprobada por la Asamblea constituirá título ejecutivo, siempre que estos hechos resulten acreditados mediante testimonio del acta de asamblea celebrada de conformidad con el reglamento de copropiedad, la que tendrá el valor probatorio de un instrumento público (conforme lo establece el art. 7 del Decreto-Ley N° 14.560).

Las innovaciones vienen dadas por la forma de actualización de la deuda, la que se hará según las disposiciones del Decreto-Ley N° 14.500, con independencia de que el pago se reclame o no por la vía judicial o arbitral, y devengará un interés del 12% (doce por ciento) anual, el que no se capitalizará.

Como puede observarse, por un lado, la tasa de interés se duplicó, no requiriéndose la presentación de la demanda. Así, los intereses correrán desde la exigibilidad de cada uno de los pagos que se adeuden (conforme a la noción del art. 1502 del Código Civil).

Por otro lado, la prohibición de la capitalización de intereses es una de las medidas adoptadas por la ley, y que propone finalizar con una práctica que hacía que la deuda por esta clase de gastos se tornara impagable e incobrable.

Partiendo de la base de que la obligación de pagar los gastos comunes es una obligación de naturaleza civil, cuya única finalidad es contribuir con los gastos que genera la administración y mantenimiento del edificio, no puede convertirse en una operación comercial para un colectivo que no es otra cosa que centro de imputación de derechos.

Asimismo, al constituir una obligación periódica, su régimen de prescripción debe ser el establecido en el art. 1222 del Código Civil; esto es, cuatro años. Finalmente, se determina que la ley es de orden público, y por tanto, aplicable a todos los regímenes de propiedad horizontal, sin importar las disposiciones en contra que se hayan pactado en contratos o reglamentos de copropiedad.

Quedamos a disposición por cualquier aclaración o ampliación.

Montevideo, abril de 2018